Giá bất động sản ở một số khu vực tăng giá mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm của người dân và các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm. Từ đó nãy ra nhiều tranh luận là liệu bất động sản có tạo bong bóng hay không, xu hướng của bất động sản sắp tới sẽ như thế nào?
Bất Động Sản 49 sẽ chia sẻ những kinh nghiệm về vấn đề bong bóng bất động sản có hay không qua phần nội dung sau đây.
Lịch sử các đợt tăng giá bất động sản tại việt nam
Trong suốt 30 năm mở cửa nền kinh tế từ 1990 đến nay, giá bất động sản tăng liên tục. Xu hướng tăng này kéo dài 30 năm và vẫn có thể tiếp tục tiếp diễn.
- 1992 – 1996: Giai đoạn sốt đất đầu tiên sau mở cửa nền kinh tế 1994 khi Việt Nam bình thường hóa quan hệ với Mỹ.
- 1997 – 2003: Khủng hoảng tài chính châu Á tại Thái Lan năm 1997
- 2004 – 2007: Thị trường chứng khoán bùng nổ và Việt Nam gia nhập WTO
- 2008 – 2010: Bất động sản tăng trở lại sau khủng hoảng, dòng tiền hỗ trợ nền kinh tế chảy vào bất động sản
- 2011 – 2014: Bất động sản đóng băng, nợ xấu ngân hàng tăng mạnh
- 2015 đến nay: Bất động sản tăng liên tục và chưa có xu hướng giảm
Trong giai đoạn đầu tiên từ năm 1992 – 1996, nền kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển mình và nhu cầu về bất động sản có sự khác biệt rất lớn. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng ban đầu, bất động sản Việt Nam rơi vào giai đoạn trầm lắng nhưng giá không giảm (thanh khoản thấp và ít giao dịch) dẫn đến việc bị đóng băng.
Không chỉ thị trường bất động sản Việt Nam mà tình hình bất động sản trên thế giới cũng có diễn biến tương tự, trong đó có 2 thị trường phát triển nhất là Mỹ và Nhật Bản.
Thị trường bất động sản Mỹ tăng liên tục 44 năm và bị xì bong bóng (chỉ số giá nhà – House Price Index) vào giữa năm 2007. Đây là nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính kinh tế thế giới vào năm 2008.
Còn thị trường Nhật bị ảnh hưởng bởi trận động đất Kobe năm 1995, sau này Nhật Bản có cuốn sách gọi là một thập kỷ mất mát nói về bất động sản bị đóng băng, dẫn đến nền kinh tế Nhật đi vào tình trạng trì trệ lãi suất rơi vào số âm.
Từ năm 1997 – 2003, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng trì trệ. Có thể dùng từ “trì trệ” vì một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tiền tệ tại Thái Lan, gây ra cuộc khủng hoảng tài chính châu Á vào năm 1997. Khi đó Việt Nam là một trong những quốc gia cũng chịu ảnh hưởng nặng nề, dẫn đến việc giá bất động sản rất ít người quan tâm đến. Tình trạng trì trệ kéo dài đến năm 2003.
Ở giai đoạn tiếp theo từ 2004 đến 2007, giá nhà vẫn chưa tăng dù là giai đoạn bùng nổ của nền kinh tế Việt Nam khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào năm 2006. Thị trường chứng khoán bùng nổ và tăng trưởng mạnh mẽ. VN-Index đạt 1170 điểm vào tháng 2/2007 được xem là đỉnh của lịch sử chứng khoán Việt Nam. Nhưng sau đó chính sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ khiến nhu cầu bất động sản ngày càng tăng, dòng tiền bị hút vào thị trường chứng khoán quá nhiều.
Đến giai đoạn sau đó, rất nhiều nhà đầu tư chốt lời và rút khỏi thị trường chứng khoán khi gặp khủng hoảng tài chính. Với xu hướng nắm giữ và đầu cơ bất động sản tại Việt Nam nhiều năm vừa qua, dòng tiền trên thị trường tài chính bắt đầu khó khăn và có sự dịch chuyển. Năm 2007 có nhiều nhà đầu tư rút tiền sớm ra khỏi thị trường chứng khoán để quay trở lại với bất động sản.
Từ 2008 – 2010, thị trường bất động sản tăng một cách rõ rệt hơn. Một trong những yếu tố góp phần vào sự tăng trưởng này là bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, nền kinh tế Việt Nam rơi vào trạng thái lạm phát, đặc biệt là vào năm 2009. Tình hình lạm phát thời điểm đó giống với diễn biến hiện tại do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 khi các ngân hàng trung ương trên thế giới đều bơm tiền. Tuy nhiên cách bơm tiền của Việt Nam lại khác biệt với thế giới bởi việc bơm tiền trực tiếp với gói hỗ trợ lãi suất 4% của chính phủ cho mỗi lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Đây được xem là một nguyên nhân khiến thị trường bất động sản “đóng băng” từ năm 2010 đến 2014.
Yếu tố lãi suất trong giai đoạn 2009 – 2010, chính phủ bơm lượng tiền rất lớn một cách trực tiếp. Tình trạng lạm phát năm 2011 được ghi nhận là cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây với tỉ lệ 18,5%. Lãi suất tiết kiệm trên tỉ lệ lạm phát khiến bất động sản đóng băng và nợ xấu ngân hàng tăng vọt.
Từ giai đoạn 2015 cho đến nay, giá bất động sản tăng liên tục và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Điều này diễn ra trùng hợp với việc ngân hàng nhà nước kiểm soát tốt chính sách tiền tệ cũng như chính sách về tỉ giá. Đặc biệt là khi bắt đầu thay đổi về cơ chế quản lý về tỉ giá và kiểm soát tất cả thông qua lãi suất với điều kiện kinh tế vĩ mô rất ổn.
Trong năm 2021, có 4 yếu tố tích cực đối với cả thị trường bất động sản. Đầu tiên là tình hình kinh tế vĩ mô khi GDP có kỳ vọng tăng trưởng ở mức 7,1% và hơn nữa việc triển khai tiêm chủng vaccine Covid-19 diễn ra cấp bách. Tiếp theo là chính sách đầu tư thi công tạo nên tác động lớn đến cơ sở hạ tầng không chỉ ở Hà Nội và TPHCM mà còn ở các thành phố khác. Thứ 3 là về lãi suất chưa có dấu hiệu tăng lãi suất trong thời gian ngắn hạn. Sau cùng là tình trạng lạm phát cũng không phải là vấn đề quá e ngại.
Liệu bong bóng bất động sản có hay không?
Khi giá nhà tăng, không ít người nghĩ đến “bong bóng” do yếu tố tâm lý. Một phần tác động đến tâm lý bởi giá bất động sản tại Việt Nam là thông tin khó khai thác nhất hiện nay. Nước ta hiện nay lại yếu nhất trong việc xây dựng dữ liệu các giá thị trường. Database về giá bất động sản Việt Nam đến nay vẫn chưa có, kể cả các cổng thông tin về bất động sản và giá cả thường được người môi giới hoặc người bán đưa ra. Giá này không bao giờ phản ánh đúng giá trị giao dịch bất động sản.
Bong bóng bất động sản là hiện tượng tăng giá bất động sản quá mức so với giá trị thực của nó. Đây là bong bóng của các loại tài sản nói chung khi được thổi lên quá cao. Một số chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho rằng hiện tượng bong bóng bất động sản là CÓ. Tuy nhiên với các nhà đầu tư bất động sản, từ quan trọng nhất đó là “Location” và “Location”, quan trọng nhất vẫn là VỊ TRÍ. Vị trí chính là yếu tố làm nên giá trị của bất động sản.
Ngoài ra, yếu tố bong bóng có hay không cũng phụ thuộc vào vị trí và thuộc phân khúc sản phẩm nào. Vậy thì vị trí nào mà giá trị vượt quá giá trị thực của nó?
Khi đất ở vị trí đó bị mất thanh khoản (không có nhu cầu giao dịch mua bán ở đó) vì giá đất quá cao, thì nơi đây đã xuất hiện “bong bóng”. Một khi đã có bong bóng thì sẽ có dấu hiệu “xì hơi” (mất thanh khoản). Tuy nhiên ở phần phân tích trên về lịch sử bất động sản, “bong bóng” bị “xì hơi” vào thời điểm nào khiến bạn không thể bán được?
Đó là khi bạn đã mua bất động sản với giá quá cao khiến bạn khó có thể bán được, nói cách khác là do bất động sản tại vị trí bạn mua có tính thanh khoản kém. Ở thời điểm hiện tại, bong bóng bất động sản mang tính vị trí, bong bóng bị “xì” khi các vấn đề về tín dụng ngân hàng và sản phẩm tài chính có vấn đề.
Trước mắt, chúng ta có thể yên tâm một chút là bởi kinh nghiệm của ngân hàng nhà nước trong việc điều hành chính sách tiền tệ. Kinh nghiệm này được rút ra từ bài học rất lớn của giai đoạn năm 2009 – 2010 tạo ra sự đình trệ của thị trường bất động sản 2011 – 2013. Hoàn toàn không có chuyện nới lỏng điều kiện và hạn mức cho vay bất động sản của các ngân hàng.
Không chỉ ở Việt Nam, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 tại Mỹ xảy ra bởi nguyên nhân chính là bởi thị trường bất động sản. Các sản phẩm tài chính phái sinh từ bất động sản chứ không phải là do bản thân thị trường bất động sản.
Sản phẩm tài chính dựa trên những khoản vay, tức là không có tải sản đảm bảo hoặc thu nhập của người vay mua nhà không đủ và được chứng khoán hóa khoản vay đó lên thị trường. Bản chất dẫn đến hiện tượng này do thu nhập của người mua nhà không đảm bảo đủ để trả cho khoản vay, chính vì vậy khi không trả đủ cho các khoản vay, thì tất cả các khoản chứng khoán hóa dựa trên khoản vay bị đổ vỡ.
Điểm mấu chốt của những vấn đề trên chính là thu nhập của người mua nhà, bất động sản tăng bởi sự tích lũy trong thu nhập. Khi kết thúc một giai đoạn hay chu kỳ nào đó, ví dụ như 2010 – 2014, thu nhập dân cư tăng trưởng tốt, đây là điều kiện rất quan trọng trong việc tích lũy thu nhập trong dân cư và tạo động lực cho bất động sản tăng từ năm 2015 cho đến nay. Đây là lý do vì sao mà trong mùa Covid, nhiều người có đủ điều kiện mua nhà nhưng lại không biết kinh doanh mặt hàng nào thì đa số đều đổ về thị trường bất động sản. Qua đó góp phần vào một số phân khúc của bất động sản ở một số vị trí nhất định đang bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực của nó.
Làm sao biết được khu vực nào giá bất động sản bị đẩy lên quá cao?
Không quá khó để nhận biệt được khu vực nào có giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, vì khi các chuyên gia về tài chính phân tích về tài sản của khách hàng được phân bổ ra thành 2 khu vực tài sản tài chính và tài sản bất động sản.
Từng danh mục bất động sản cũng được phân chia rõ ràng như nhà thương mại cho thuê, nhà chung cư, biệt thự, nghĩ dưỡng, đất nền. Những phân khúc này đều có sản phẩm và vị trí, các chuyên gia phân tích về tài chính sẽ cùng hợp tác với các nhà đầu tư trong từng phân khúc nhỏ.
Trong giai đoạn 6 tháng, nhà thấp tầng, đất nền, các dự án có chủ đầu tư tốt, uy tín và có thương hiệu, các sản phẩm đất nền tăng rất nhanh kéo theo các dự án khác, kể cả khi dự án đó đã đi vào hoạt động. Giá trị của bất động sản có thể được nhìn thấy trước mắt hạ tầng tốt, có dân cư đổ về, xung quanh phát triển, có tính thanh khoản. Các sản phẩm khác như khu vực vùng xa, vùng ven, đất nền hay các dự án Second Home đang phát triển rất mạnh trong giai đoạn vừa rồi.
Lý do khiến giá bất động sản tăng bởi thu nhập của dân cư tăng khi để dành phần tích lũy mà không biết bỏ tiền vào đâu. Khi đó nhiều người sẽ bỏ tiền ra để mua oto và sẽ sẵn sàng mua căn hộ Second Home và chấp nhận đi xa, ở xa. Tiếp đến là do môi trường, trong giai đoạn qua có quá nhiều bài báo nói về phân khúc có tiềm năng và được chủ đầu tư, môi giới bất động sản nói nhiều trên mạng xã hội thì sẽ có nguy cơ cao xuất hiện “bong bóng”.
Vừa rồi là phần giải đáp về câu hỏi bong bóng bất động sản có hay không? Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về tình hình thị trường bất động sản trong năm 2021 như thế nào.
